В Польше нередко проводят аукционы, на которых недвижимость продают по решению суда. Обычно это квартиры или дома должников. Цены на такие объекты, как правило, выставляются ниже рынка. Но у лотов могут быть нюансы. Ника и ее муж хотели купить с такого аукциона земельный участок. Своим опытом участия в аукционе Ника поделилась с MOST.
Licytacja komornicza (принудительный аукцион) — это публичная продажа движимого или недвижимого имущества должника, которую осуществляют судебные приставы в рамках исполнительного производства. Судебные исполнители объявляют аукцион, чтобы получить деньги для погашения задолженности по кредиту или иных обязательств должника. Подробнее о том, кто и как может принять участие в принудительном аукционе, читайте здесь.
Ника и ее муж живут в Польше семь лет. За это время молодые люди успели обзавестись квартирой в Гданьске. А недавно решили купить участок для строительства дачи.
Изучили предложения и поняли: они семье не по карману.
Ника выяснила, что семейный дачный участок (działka ROD) обойдется в 30 тыс. злотых (около 8 тысяч долларов), но он не переходит в собственность. К тому же на нем допускается только отдельно стоящая постройка площадью до 35 кв. метров и высотой до 5 метров. А вот за стандартный участок под постройку полноценного жилого дома придется отдать около 100 тыс. злотых (около 26,6 тыс. долларов). Но зато покупатель будет полноправным владельцем земли.
— Мне очень хочется собственный участок земли. Очень хочется свои сад и огород. И очень хочется дом, — эмоционально рассказывает Ника.
Ника стала искать альтернативы. Поиски привели на сайт принудительного аукциона.
Дом под снос, но все подведено
Одним из первых внимание Ники привлек участок площадью 1200 кв. метров. На территории был расположен дом, а стартовая стоимость лота составляла 50 тыс. злотых (около 13,3 тыс. долларов). В этом аукционе беларуска с мужем участие не принимали, а лишь наблюдали за его ходом. По его итогам дом с участком продали за 150 тыс. злотых (около 40 тыс. долларов).
— Дом там был в очень плохом состоянии — под снос. В объявлении об этом было сразу написано. Но почему его взяли [за такую сумму]? Потому что на участке были проведены и канализация, и медиа, и электричество, и вода. А это очень важно, — отмечает девушка.
«А почему там люди?»
Следующий участок, на который семья обратила внимание, находился в двух часах езды от Гданьска — вблизи польско-российской границы. На участке в 450 квадратных метров были расположены три постройки: каменный дом и два сарая. Оценочная стоимость составляла 23 тыс. злотых, а начальная — 17 250.
Ника с мужем решили не упускать возможность и принять участие в аукционе. За день до начала торгов они перечислили на счет суда задаток в размере 2300 злотых и поехали осматривать участок.
— Деревня была очень бедненькая: много разрушенных домов и плохие дороги, — вспоминает девушка. — Мы подъехали к участку, но ни на территорию, ни в дом не заходили. Смотрели издалека. Но меня сразу смутило, что во дворе была собака, а окна были открыты на проветривание. Подумала: «А почему там люди?»
«Все было как в фильме»
Беларусы сразу решили, что не будут бороться за этот участок: для них он оказался маленьким, а связь в деревне практически не ловила. Но в суд на следующий день все же отправились — чтобы узнать, как проходит аукцион.
— Кроме нас участвовало еще три человека. В зале суда была женщина-судья, ее помощник и коморник (судебный исполнитель. — Прим. ред.). Все было как в фильме, — рассказывает собеседница. — Судебный исполнитель начала подробно разжевывать информацию про участок. И выяснилось, что в доме живет пожилая пара. А участок продается [с правом пожизненного пользования]. Мне очень понравилось, что никто не старался продать кота в мешке.
После этого в суде озвучивали имена и фамилии участников, а также размер залога, который они предварительно внесли.
По словам Ники, из-за «откровенно беларусских фамилий» у них с мужем несколько раз уточняли статус пребывания в Польше. В итоге участником аукциона был признан только муж девушки: у него польское гражданство. У Ники постоянный ВНЖ (сталы побыт), поэтому для покупки недвижимости в приграничной зоне ей потребовалось бы разрешение от МВД Польши.
«Готов был бороться до последнего»
Стартовая цена лота была 17 250 злотых. Активно в торгах участвовали двое: женщина, по словам Ники, поднимала ставку на 200 злотых, а мужчина — на тысячу. Победу одержал мужчина и приобрел недвижимость за 25 200 злотых.
— Мы его поздравили и стали расспрашивать, часто ли он участвует в аукционах. Это был поляк на вид лет сорока пяти. Участвовал он в первый раз. Сказал, что готов был бороться до последнего и поднимать ставки даже до 50 тыс. злотых. И сказал, что это очень хорошая инвестиция для его детей и грех не купить участок за такие деньги, когда парковочное место в Варшаве стоит от 65 тыс. злотых. Сейчас он не планирует там ничего ни сносить, ни строить. И пенсионеры могут там спокойно жить, — рассказывает Ника.
На будущее ее очень интересовало, кто должен оплачивать коммунальные платежи за участок, если в нем проживают другие люди. Оказалось, новый владелец не несет этих обязательств, а платить продолжит проживающая там пожилая пара.
«Очень понравился этот опыт»
Для других участников аукциона это не первый опыт. Они дали Нике несколько советов. Во-первых, внимательно изучать земельную книгу (księga wieczysta). В ней фиксируются все данные об объекте, включая техническую информацию, сведения о собственниках и обременениях. А во-вторых, не стесняться звонить судебным исполнителям и задавать все интересующие вопросы о лоте.
— Я очень стеснялась это делать. Думала, что коморники (судебные исполнители. — Прим. ред.) не дадут никакой информации. Но в их интересах объяснить даже самые простые вещи, — говорит девушка.
Ника с мужем планируют продолжать поиски. Они уверены, что покупка жилья с аукциона может быть не только более выгодной, но и более безопасной. По словам девушки, новый владелец не несет ответственности за долги предыдущих хозяев, а все предыдущие владельцы (если их было несколько) теряют право собственности.
— Иногда я просматриваю объявления на olx.pl и otodom.pl (сайты объявлений. — Прим. ред.), и там иногда все очень завуалированно преподносится. Бывают объявления о продаже działek rolniczych (сельскохозяйственная земля. — Прим. ред.). И если человек не знает, что это, то, купив такую землю, обнаружит, что не сможет там построиться. То есть фактически ты можешь купить кота в мешке, — считает беларуска. — А здесь все прозрачно, и ты точно понимаешь, что берешь. В целом мне очень понравился этот опыт и люди, которых мы встретили.